物业说退出又反悔了
如今，小区已成为商家的广告战场，但铺天盖地的广告是如何进来的？广告费究竟有多少？广告收益到底该归谁？对于这些，却少有业主知情，而由此也频频引发小区植入广告的纠纷诉讼。近日，长春市南郡水云天小区的业主委员会，就将长春市南方物业服务有限公司告上了法庭，想讨回近3年的广告收益。
业委会：因更改合作方式没谈拢物业要撤出，索要61万小区广告收益遭物业拒绝
合同到期想更换合作方式
长春市民马先生是第二任南郡水云天小区的业主委员会主任，马先生说：“我们这个小区的物业，是小区刚建成的时候就存在的，管理模式跟其他小区一样，叫 包干制 ，第一届业主委员会就仔细分析过这种模式，大家都认为需要更改一下。”马先生说，南郡水云天小区是2006年建成交工，小区2013年才成立第一届业委会，第二届业委会是在2016年12月28日成立的。“2016年12月31日，物业和我们的合同到期了，在准备续签时，我们提出要改成 酬金制 的合作管理方式，物业的法人代表赵女士明确表示，如果是 酬金制 ，她们就不再续约了。”马先生说，之所以要改变合作管理方式，是因为之前的“包干制”并不透明，资金的流向以及使用都是不公开的，且业委会基本没有监管的权力。
“现在很多一线城市，包括国外已经实行酬金制的方式，效果非常好，业委会能够代表业主发声，监管资金和维护、维修小区，让资金透明，让业委会有力度。”马先生说，所以更改合作方式势在必行。
物业说退出又反悔了
2016年12月16日，物业公司法人代表赵女士在小区电梯内张贴了《致全体业主的第一封信》，明确表示要按照历年的合同方式继续服务，否则合同期满将退出南郡水云天小区。“既然他们不能接受，业委会就准备开始招标了，有不少物业公司愿意尝试 酬金制 这种方式，所以我们就与物业沟通，要让他们尽快交接。”马先生说，物业也同意了，并且小区开发商长春南方房地产开发有限公司的老板也曾电话通知业委会，与业委会双方共同起草的《交接函》，已经交给物业公司。
然而，交接过程中却出现了问题。
说好的交接时间，物业并没有拿出应该交接的文件及钱款。马先生说，至今物业仍未撤出小区，“按照《物业管理条例》第三十八条和二十九条第一款规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和建设工程规划验收合格证等竣工验收资料，及建筑工程验收质量认定书交还给业委会。另外，按照《长春市物业管理条例》第三十五条规定，前期服务合同终止，物业服务企业还应当移交实施物业服务期间形成的有关改造、维修、保养的技术资料；物业服务用房；使用公用部位、公用设施设备经营性收益和物业服务费购置的资产；公用部位、公用设施设备经营性收益节余；物业服务企业管理期间应当移交的其他管理资料和资产。”马先生说，这些应当移交的资料和资产，业委会均没有收到，甚至部分居民已经上交的2017年度物业费，也没有移交给业委会。马先生说，1月9日，社区曾组织业委会、物业举行三方恳谈会，但物业以“没有意义”为由拒绝出席。
小区广告收益用哪去了
“在这期间，我们一直在搜集资料，第一任业委会主任把每年开会，物业拿出来的预算和决算报告交给我们了，我们发现其中有一项是广告收入，这笔收入就是上述的 使用公用部位、公用设施设备经营性收益 ，但我们从来也没听说过，更没有明确标出用于做什么了。”马先生称，目前业委会手中仅有2014年、2015年及2016年的财务报告，根据这三年的报告，统计因广告产生的收益有61万余元。而要求物业交出这笔费用，却被拒绝了。
“物业说年年给我们小区维修、维护的费用大，物业有亏损，就将这笔钱填补到亏损中去了。”马先生说，在招标到新的物业前，要先拿回这笔费用，用来维持小区正常运转，“我们小区这个广告到处都是，我还曾碰见过来更换广告牌的一个小伙，问他打广告多少钱，他说电梯里一个广告位10天是200元。”马先生说，因一直无法与物业达成一致，马先生等业委会成员委托律师，就广告费一事，将物业告上法庭。
物业：原法人代表离职 新经理至今无回复
1月24日，记者联系物业法人代表赵女士。她表示，自己多日前已经离职，对于此事自己不方便再多说，让记者联系物业新任总经理。但她表示，任职期间，确实物业有放弃续约承诺交接并退出该小区一事。
记者随后联系到该物业公司客服部工作人员郑女士。她表示，新任总经理已经上岗，但因故不方便接受记者采访，可以对记者的问题进行转达。对于广告费用一事及目前物业方面的态度，郑女士说还需要总经理来解答，但拒绝透露总经理的联系方式。截至记者发稿时，物业方面没有给予记者任何回应。
律师：我省业委会向物业追索广告费第一案
已完成网上立案
1月中旬，吉林吉翔律师事务所接受长春市南郡水云天小区业主委员会的委托，指派刘海波律师承办本案。刘海波说，长春市南郡水云天小区业委会与长春市南方物业服务有限公司合同纠纷案件，已于1月20日完成网上立案，相关材料提交朝阳法院。刘海波称，通过吉林高院司法公开网查询，这是吉林省第一起业委会起诉物业公司要求返还广告费等经营性收入的案件。
广告费应归业主所有
在此案中，关于广告费收入归属问题，刘海波称，根据《物权法》有关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
根据《物业管理条例》有关规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
小贴士：关于包干制和酬金制
据刘海波介绍，根据《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》有关规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。